Een jaar van meer rust, maar geen echte ontspanning
De woningmarkt in 2025 had een opvallende beweging. Een enorme instroom van nieuwe woningen in de zomermaanden. Alleen al in het derde kwartaal kwamen ruim 46.000 woningen op de markt. Dit is het hoogste aantal sinds 2008/
Dat extra aanbod zorgde voor wat meer ademruimte en een vertraagde prijsstijging. Toch nam dit de druk niet volledig weg.
Voor 2026 verwachten we dat deze trend doorwerkt. De markt wordt toegankelijker, omdat het verhoogde aanbod doorloopt in de eerste helft van het jaar. Tegelijkertijd blijft de vraag groot en versnelt het verkoop tempo nauwelijks. Daardoor ontstaat een markt die meer in balans raakt, maar nog altijd gedreven wordt door schaarste.
Prijsstijgingen die afvlakken, maar niet verdwijnen
In 2025 bleven de prijzen stijgen, maar aanzienlijk minder hard dan in de jaren ervoor. De gemiddelde transactieprijs bij NVM-makelaars bleef dan ook in het derde kwartaal stabiel op €496.000, met zelfs een kleine daling op kwartaalbasis. Het grotere aanbod, vooral van betaalbare en kleinere woningen, drukte de gemiddelde prijs.
Voor 2026 verwachten we dat woningen opnieuw duurder worden, maar in een rustiger tempo. De combinatie van stabiele hypotheekrentes, licht stijgende lonen en blijvende vraag zorgt voor een gematigde stijging.
In 2025 waren er grote uitschieters. Voor 2026 verwachten we een milde groei of een stabiele markt. Natuurlijk afhankelijk van het woningtype.
Vooral betaalbare appartementen en tussenwoningen zullen minder hard stijgen. Vrijstaande woningen daarentegen zullen waarschijnlijk opnieuw bovengemiddeld kunnen presteren door hun schaarste.
Uitpondwoningen
Een belangrijk deel van het extra aanbod in 2025 kwam voort uit verhuurders die hun woningen verkochten. Deze zogeheten uitpondwoningen zorgen voor een opmerkelijk effect op de markt. Ze zijn vaak kleiner, minder luxe en hebben een lager energielabel. Hierdoor zijn ze gemiddeld ongeveer €90.000 goedkoper dan regulier verkochte woningen.
Dit verlaagt de gemiddelde prijs van transacties, maar vergroot ook het aanbod in de goedkopere prijsklassen. In 2025 was één op de drie verkochte woningen een appartement. Dit is een stijging die rechtstreeks hieraan te koppelen is.
In 2026 verwachten we dat dit effect nog wel merkbaar is, maar minder sterk dan in 2025. Veel verhuurders hebben hun woningen in de afgelopen jaren al verkocht. Hierdoor zal de instroom van nieuwe uitpondwoningen afneemt. Het prijsdrukkende effect richting 2026 wordt hierbij dan geleidelijke kleiner.
Verkooptempo blijft hoog
Ondanks het grotere aanbod lijken kopers af te haken. In 2025 werd 81% van de nieuw aangeboden woningen binnen drie maanden verkocht. De gemiddelde verkooptijd lag hierbij op slechts 29 dagen. Dat is uitzonderlijk vlot in vergelijking met eerdere jaren.
Voor 2026 verwachten we dat het verkooptempo hoog blijft. De markt mag dan ruimer lijken, maar de vraag is nog altijd sterk. Vooral woningen in populaire woongebieden en goed onderhouden huizen.
Door de verhoogde concurrentie in de prijsklasse onder de €400.000 blijft de snelheid daar zelfs groter dan gemiddeld.
Nieuwbouw: stabiele vraag, maar beperkende omstandigheden
Waar de bestaande bouw in beweging is, blijft de nieuwbouwsector juist achter. In 2025 werden weliswaar ruim 6.900 nieuwbouwwoningen verkocht, maar het aanbod van nieuwe projecten krimpt. Lange vergunningstrajecten, strengere regels en oplopende bouwkosten zorgen voor vertraging.
Daarnaast verandert het product zelf. Appartementen worden kleiner door stijgende kosten. Dit leidt tot zogeheten krimpflatie: stabiele totale verkoopprijzen, maar hogere prijzen per vierkante meter.
Voor 2026 verwachten we dat nieuwbouw de druk op de markt niet structureel kan verlichten. De vraag blijft groot, maar het aanbod is te beperkt om voor echte versoepeling te zorgen.
Krapte blijft de kern van de marktproblemen
Ondanks het grotere aanbod in 2025, bleef de krapte-indicator stevig staan op 2,3. Pas bij een waarde boven de 5 spreken we van een evenwichtige markt. Dat betekent dat kopers nog steeds relatief weinig keuze hebben en woningen snel van de markt verdwijnen.
Ook in 2026 blijft deze krapte aanhouden. Vooral in het middensegment blijft de zoektocht intensief. Dit komt doordat veel woningen die in 2025 zijn toegevoegd aan het aanbod, inmiddels alweer vlot zijn verkocht. Het extra aanbod loste de schaarste niet op; het zorgde vooral voor tijdelijk meer lucht.
Betaalbaarheid blijft een uitdaging
Hoewel de stijgende lonen en stabiele rentes helpen, blijft het moeilijk voor starters. De betaalbaarheid verslechtert niet verder, maar de drempel blijft hoog. De prijzen zijn nog steeds hoog. De vraag naar betaalbare starterswoningen is daarnaast groter dan ooit.
De instroom van uitpondwoningen helpt tijdelijk, maar biedt geen structurele oplossing. Zonder extra nieuwbouw in dit segment blijft de positie van starters ook in 2026 kwetsbaar.
2026 wordt een jaar van balans, maar niet van rust
De woningmarkt beweegt richting een nieuw evenwicht, maar is nog ver verwijderd van echte ontspanning. Prijzen stijgen minder hard, het aanbod is ruimer dan voorheen en de verkooptempo’s zijn stabiel en gezond. Maar de fundamenten (te weinig woningen, te trage bouw en een grote groep zoekers) blijven onveranderd.
Voor kopers wordt 2026 een jaar waarin realisme en snelheid belangrijk blijven. Voor verkopers blijft de markt aantrekkelijk, al maakt de grotere concurrentie het noodzakelijk om een woning goed te positioneren.
Bij Van Casteren Makelaardij volgen we de ontwikkelingen nauw. Zo is jouw volgende stap op de woningmarkt altijd gebaseerd op actuele inzichten en een eerlijk, helder advies.